Circolare n. 8/2025: Nuovi Obblighi per locazioni brevi, locazioni turistiche e strutture turistiche ricettive

L’art. 13-ter del DL 18.10.2023 n. 145, conv. L. 15.12.2023 n. 191, ha in­tro­dotto nuovi obblighi con riferimento alle:

• unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per finalità tu­ristiche;
• unità immobiliari destinate alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017;
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

 

I nuovi obblighi riguardano:

• il Codice Identificativo Nazionale (CIN)[1];
• gli obblighi di sicurezza;
• la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

 

Codice identificativo nazionale (CIN)

A norma dell’art. 13-ter co. 1 del DL 145/2023, dal 01.01.2025 (al fine di assicurare la tutela della concor­ren­za e della trasparenza del mercato, il coordinamento informativo, statistico e informatico dei dati dell’amministrazione statale, regionale e locale e la sicurezza del territorio e per con­tra­stare forme irregolari di ospitalità) deve essere attribuito un Codice Identificativo Nazio­na­le (CIN) alle:

• unità immobiliari ad uso abitativo destinate a contratti di locazione per fina­li­tà turistiche[2];
• unità immobiliari ad uso abitativo destinate alle locazioni brevi di cui all’art. 4 del DL 50/2017[3];
• strutture turistico-ricettive alberghiere ed extralberghiere.

 

Il codice identificativo nazionale (CIN) viene asse­gna­to dal Ministero del Turismo, previa istan­za telematica da parte del locatore ovvero del soggetto titolare della struttura turistico-ricettiva (art. 13-ter co. 1 del DL 145/2023).

L’istanza deve essere corredata da una dichiarazione sostitutiva ai sensi degli artt. 46 e 47 del DPR 445/2000, attestante:

• i dati catastali dell’unità immobiliare o della struttura;
• per i locatori, la sussistenza dei requisiti di sicurezza degli impianti individuati dal­l’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023, illustrati nel successivamente

 

L’art. 13-ter co. 2 del DL 145/2023 prevede che, se l’unità abitativa è già do­tata di uno specifico codice identificativo locale, l’ente territorialmente competente (Re­gio­ne oppure Provincia autonoma) dovrà procedere:

• all’automatica ricodificazione come CIN dei codici identificativi a suo tempo asse­gnati, aggiungendo un prefisso alfanumerico fornito dal Ministero del Turismo ai co­dici preesistenti;
• alla trasmissione dei codici al Ministero del Turismo unitamente ai dati in suo pos­sesso relativi alle unità immobiliari locate e alle strutture ricettive.

 

Analogo adempimento verrà effettuato dai Comuni che, nell’ambito delle proprie com­pe­tenze, hanno a suo tempo attivato procedure di attribuzione di specifici codici identi­fi­ca­ti­vi.

 

Affinché il soggetto già in possesso di un codice regio­nale ottenga il CIN, è necessario che ac­­ceda al portale del Ministero del Turismo per in­te­grare questi dati o segnalare incongruenze.

 

Sanzioni

La mancanza del CIN espone il titolare della struttura turistico-ricettiva (alberghiera o extralberghie­ra), nonché il soggetto che pro­ponga o conceda in locazione per finalità turistiche o con locazione breve un’unità immobiliare o una porzione di essa senza CIN, alla sanzione pecuniaria da 800,00 a 8.000,00 euro “in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile”.

Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla nor­mativa regionale.

Esposizione CIN

il CIN deve essere obbligatoriamente:

• esposto all’esterno dello stabile in cui è collocato l’appartamento o la strut­tura ricet­ti­va, “assicurando il rispetto di eventuali vincoli urbanistici e paesag­gistici”;
• indicato in ogni annuncio ovunque pubblicato e comunicato.

 

Si sottolinea che, come illustrato da una delle FAQ pubblicate sul sito del Ministero del Tu­rismo (n. 1.3), le norme regionali/provinciali restano valide anche in presenza del CIN, quindi an­che chi è tenuto dalle norme locali a esporre il CIR (codice regionale) dovrà, ora, richiedere il CIN ed esporre entrambi i codici.

Comunicazione alla Questura

I medesimi soggetti sopra indicati obbligati al CIN sono tenuti anche a rispettare tutti gli ob­blighi previsti dall’art. 109 del Testo Unico delle leggi di pubblica sicurezza (TULPS, di cui al R.D. 18.6.31 n. 773) e dalle normative regionali e provinciali di settore (si tratta degli obblighi di identificazione e comunicazione in Questura degli alloggiati posti dalla norma­tiva di pubblica sicurezza).

In relazione alle locazioni turistiche di durata superiore a 30 giorni, per le quali sussiste l’obbligo di registrazione, l’obbligo di comunicazione alla Questura è quindi assolto mediante la registrazione del contratto di locazione.

Obblighi degli intermediari

L’obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati grava anche sui soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare e sui soggetti che ge­sti­sco­no portali telematici, con riferimento a tutte le:

• unità immobiliari destinate alla locazione per finalità turistiche o alla lo­cazione bre­ve;
• strutture turistico-ricettive alberghiere o extralberghiere[4].

 

Per questo motivo, le piattaforme di intermediazione on line (ad esempio, Booking e Airbnb) si sono impegnate a non accettare annunci privi di CIN.

La mancata esposizione e indicazione del CIN, imposta dall’art. 13-ter co. 6 del DL 145/2023, è punita (dal 2.1.2025) con:

• la sanzione pecuniaria da 500,00 a 5.000,00 euro in relazione alle dimensioni del­la struttura o dell’im­mo­bile, applicata per ciascuna struttura o unità immo­bi­lia­re per la quale la violazione sia stata accertata;
• la sanzione dell’immediata rimozione del­l’annuncio irregolare pubblicato.

 

Obblighi attinenti ai requisiti di sicurezza degli im­pianti

L’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 introduce alcuni obblighi con riferimento alla sicurezza degli impianti, relativamente alle:

• unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione per finalità turistiche;
• unità immobiliari ad uso abitativo oggetto di locazione breve di cui all’art. 4 del DL 50/2017.

 

tutte le unità im­mo­biliari destinate a locazione breve o turistica devono essere dotate di:

• dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio fun­zionanti;
• estintori portatili a norma di legge da ubicare in posizioni accessibili e visibili, in par­ticolare in prossimità degli accessi e in vicinanza delle aree di maggior pericolo e, in ogni caso, da installare in ragione di uno ogni 200 metri quadrati di pavi­men­to, o frazione, con un minimo di un estintore per piano.

 

Le strutture adibite ad attività turistico-ricettive alberghiere o extralberghiere, i bed e breakfast e gli affittacamere devono attenersi alle normative di sicurezza specifiche previste per lo svolgimento di attività che prevedono servizi aggiuntivi alla sola locazione.

Sanzioni

La concessione in locazione di unità im­mobiliari ad uso abitativo per finalità turistiche o in locazione breve prive dei requisiti di sicurezza richiesti dall’art. 13-ter co. 7 del DL 145/2023 è punita con sanzioni previste dalla normativa statale o regionale applicabile e con sanzione pecuniaria da 600,00 a 6.000,00 euro per ciascuna violazione accer­tata, se si tratta della violazione dell’obbligo di introdurre dispositivi  e gli estintori di cui sopra..

Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla nor­mativa regionale.

L’adeguamento agli standard di sicurezza risulta necessario non solo per evitare la sanzione specifica, ma anche per poter ottenere il CIN (la cui man­canza è a sua volta sanzionata).

Obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)

A norma dell’art. 13-ter co. 8 del DL 145/2023, chiunque eserciti, anche tra­mite intermediario, attività di locazione per finalità turistiche o di locazione breve in for­ma imprenditoriale, anche ai sensi dell’art. 1 co. 595 della L. 178/2020[5], è soggetto all’obbligo di segnalazione certificata di inizio attività (SCIA)presso lo sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.

In pratica, l’obbligo vale, per la persona fisica, anche a seguito del superamento, per cia­scun periodo d’imposta, del limite dei quattro alloggi oltre il quale scatta la presunzione di svolgimento di attività imprenditoriale prevista dall’art. 1 co. 595 della L. 178/2020 (limite di quattro unità che può variare in base a legge regionale – per esempio in Emilia Romagna il limite risulta di 3 unità).

Nel caso in cui l’attività sia esercitata tramite società, la SCIA deve essere presentata dal legale rappresentante.

Sanzioni

La mancata presentazione della SCIA, nei casi in cui essa è richiesta dal­l’art. 13-ter co. 8 del DL 145/2023, è punita con la sanzione pecuniaria da 2.000,00 a 10.000,00 euro, in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile.

Le suddette sanzioni non si applicano se lo stesso fatto è sanzionato dalla nor­ma­tiva regionale.

Tabella riassuntiva obblighi

La seguente tabella riepiloga gli obblighi sanciti dall’art. 13-ter del DL 145/2023, distinti per tipologia contrattuale o di struttura.

 

Tipologia contrattuale o struttura	CIN (dotazione, esposizione e pubblicazione negli annunci)	Obblighi sicurezza (estintori e rilevatori monossido di carbonio)	Comunicazione occupazione immobile ex art. 109 TULPS	SCIA
Locazione breve	Sì	Sì	Sì	Sì
Locazione turistica (superiore a 30 giorni)[6]	Sì	Sì	Viene assolta mediante la registrazione del contratto	Sì
Struttura turistico-ricettiva alberghiera o extralberghiera	Sì	No	Sì	No
Intermediari e gestori di portali telematici	Obbligo di indicare il CIN negli annunci ovunque pubblicati e comunicati	No	No	No

 

 Restando a disposizione per qualsiasi chiarimento o approfondimento dovesse necessitare porgiamo cordiali saluti.

 Studio dR48

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